Қазақстанда риэлторлық қызметті реттейтін заң қабылдау мәселесі ұзақ уақыттан бері талқыланып келеді.
Заңның өзектілігі азаматтарды алаяқтық әрекеттерден қорғау қажеттілігімен, сондай-ақ кәсіби және сапалы қызмет көрсетуді қамтамасыз ету талабының артуымен байланысты.
Бүгінгі күні риэлторлық қызметте бірнеше мәселелер бар:
Біріншіден, риэлторлық қызметті реттейтін заңнама жоқ.
Екіншіден, риэлторлардың қызметін бақылайтын мемлекеттік немесе қоғамдық орган жоқ.
Үшіншіден, жылжымайтын мүлік агенттерінің сапасыз қызмет көрсетуіне қатысты жауапкершілікке тарту мүмкін емес.
Төртіншіден, риэлторлық комиссия көлемі реттелмейді. Көбінесе риэлторлар қос комиссия алады (сатушы мен сатып алушыдан).
Бесіншіден, риэлторлар өз қызметін сақтандырмайды.
Сонымен қатар, Ішкі істер министрлігінің мәліметінше, жылжымайтын мүлік нарығында алаяқтықтың келесі түрлері жиілеген:
- құқықтық тыйымы бар мәмілелер жасау;
- банктердің соттан тыс тәртіппен сатылатын пәтерлерді өткізуі;
- меншік иелері жоқ кезде олардың пәтерлерін жалға беру немесе сату;
- жалған сенімхаттарды пайдаланып сату.
2024 жылғы 1 қаңтардағы жағдай бойынша Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен операциялар жүргізетін 21 903 заңды тұлға және 81 691 жеке кәсіпкер тіркелген.
Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің мәліметінше, 2023 жылы тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша 370 551 мәміле жасалған (2021 ж. – 606 056 мәміле, 2022 ж. – 465 822 мәміле, 2024 ж. қаңтар – 31 713 мәміле).
2023 жылдың 9 айының қорытындысы бойынша жылжымайтын мүлікпен жасалған мәмілелер көлемі 1,2 трлн теңгені құраған.
Риэлторлар мәмілелерінің шамамен 60%-ы www.krisha.kz сайты мен қосымшасы арқылы жүзеге асырылады. Алайда портал жаңа алгоритмдерді енгізу арқылы жеке тұлғалар мен риэлторлар үшін сатып алу-сату немесе жалға алу келісімдерін жасау рәсімін айтарлықтай қиындатты. Портал өзінің «Крыша» риэлторлық агенттігінің жарнамасын басым түрде алға тартып, жеке тұлғалардың ақылы жарнамасын екінші орынға ысырып отыр. Бұл алгоритмдер риэлторлық қызмет нарығында теңсіздік тудырып, Krisha.kz сайтына нарықты монополияландыруға мүмкіндік береді.
Қазақстанда риэлторлық комиссия мөлшері қаладағы табыс деңгейіне, тұрғын үй нарығындағы жағдайға, агенттіктің деңгейіне және жылжымайтын мүлік құнына байланысты. Орта есеппен комиссия мөлшері 1% бен 3% аралығында (200 000 – 400 000 теңге).
Қазақстанда қазіргі уақытта 2 бірлестік белсенді жұмыс істейді: 1) Қазақстан риэлторларының Өзін-өзі реттеу қауымдастығы (САРК) және 2) Қазақстан брокерлері қауымдастығы. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелер Азаматтық кодекспен, ал риэлторлық қызмет – СТ РК 3702–2020 ұлттық стандартымен реттеледі[1].
Анықтама: Бұл стандарт риэлторлық компаниялар, риэлторлар мен қызмет тұтынушылары арасындағы қарым-қатынастарды реттеуге арналған.
Алайда бұл стандартты қолдану міндетті емес және ерікті түрде жүзеге асырылады, себебі оның міндетті түрде қолданылуын заң реттемейді («Стандарттау туралы» заңға сәйкес, 26-бап «Стандарттау құжаттарын қолдану»).
Риэлторлық қызметті халықаралық реттеу тәжірибесін талдау, келесілерді көрсетті:
- Әлемнің 100-ден астам елінде риэлторлық қызмет мемлекеттің бақылауында. Мысалы, Біріккен Араб Әмірліктерінде «Брокерлер туралы заң» 2006 жылы қабылданған, Беларусь (2006 ж.), Өзбекстан (2010 ж.), Қырғызстан (2003 ж.), Грузия (2015 ж.) елдерінде риэлторлық қызмет туралы заңдар бар.
Батыс елдерінде арнайы заңдар қабылданбаса да, риэлторлардың қызметі басқа нормативтік құқықтық актілермен реттеледі (АҚШ, Германия, Испания, Финляндия, Түркия, Канада, Ұлыбритания және т.б.).
- II. Халықаралық тәжірибеде риэлторлық қызметті реттеудің екі негізгі түрі бар: мемлекеттік реттеу және кәсіби ұйымдар арқылы реттеу.
БАӘ-де жылжымайтын мүлік секторын реттейтін мемлекеттік орган бар – Дубайдың Жер ресурстары департаментінің жылжымайтын мүлікті реттеу агенттігі (RERA). Агенттік риэлторлық қызметті реттейді және лицензиялайды.
Ұлыбританияда риэлторлардың қызметі 1979, 2007, 2012 жылдардағы заңнамалық актілермен реттеледі және өзін-өзі реттейтін ұйымдармен бақыланады: Жылжымайтын мүлік агенттерінің ұлттық қауымдастығы.
Нидерланды, Бельгия және Люксембург елдерінде агенттік қызметті реттеудің қатаң үлгісі қолданылады, мұнда мемлекеттік және кәсіби-қоғамдық реттеу үйлеседі. Риэлторлар өз қызметін лицензиялап, өзін-өзі реттейтін ұйымдарға (ӨРҰ) мүше болуы тиіс.
АҚШ-та 1,3 миллионнан астам мүшесі бар Ұлттық риэлторлар қауымдастығы жұмыс істейді (мүшелік ерікті). ҰРҚ риэлторлардың жұмыс стандарттары, этикасы және оқыту мәселелерімен айналысады.
Ресей Федерациясында риэлторлық қызметті өзін-өзі реттейтін ұйымдар (ӨРҰ) реттейді. Мемлекеттік реттеуді федералдық атқарушы билік органдары жүзеге асырады. Риэлторлар ӨРҰ-ға мүше болмағанға дейін қызмет көрсетуге құқығы жоқ.
III. Жылжымайтын мүлік объектілерімен риэлторлық қызметтерді көрсетудің тиісті сапасын қамтамасыз ету және риэлторлардың қызметін біріздендіру мақсатында әлемде риэлторлық қызметтерді стандарттау қолданылады.
Осылайша, стандарттар Қазақстанда, Ресей Федерациясында, Қырғызстанда және Беларусьте жарамды. Бірқатар Еуропа елдері де риэлторлардың қызметін стандарттаған.
- IV. Көптеген елдерде риэлторлық лицензиялар міндетті болып табылады және оны алу үшін белгілі бір критерийлерді талап етеді. АҚШ-та әр штатта риэлтор болу үшін 18 немесе 19 жасқа толу керек, орта білім туралы аттестат, белгілі бір оқу сағаттарын игеру және емтихан тапсыру талап етіледі. БАӘ-де лицензия алу үшін $820 (370 мың теңге) көлемінде курсқа қатысып, ақылы емтихан тапсыру қажет.
Германияда риэлтордың қызметі қатаң реттелген: ол алдымен арнайы курстардан өтіп, емтихан тапсырып, тиісті лицензия алу қажет. Лицензияларды қалалық әкімшіліктердің бизнес және кәсіпкерлік жөніндегі басқармалары береді. Заңмен проблемалары бар адамдар (сотталу және басқа мәселелер) лицензия ала алмайды.
Францияда риэлторлар үшін жоғары білім міндетті және жылжымайтын мүлік агентінің қызметі заңмен қатаң реттелген. Франциядағы жылжымайтын мүлік агенті кәсіби картамен қамтамасыз етілуі тиіс, ол префектура тарапынан беріледі, немесе жұмыс берушісінің картасы бойынша келісімшартпен жұмыс істеуі керек. Финляндияда LKV риэлторлық лицензиясын алу қажет. Түркияда жылжымайтын мүлік саласында тек арнайы лицензиясы бар агенттіктер ғана жұмыс істей алады. Испания мен Ресей Федерациясында лицензиялар кәсіби ассоциациялар тарапынан беріледі.
- V. Дүниежүзілік тәжірибенің талдауы көрсеткендей, риэлторлар қызметінде кәсіби әрекетті сақтандыру кең таралған, ол қателіктерден қорғайды. Егер риэлтор қателік жасаса, оған кәсіби біліксіздік үшін сот ісі қозғалады. Мұндай сақтандыру айыппұлдарды жабады. Мысалы, АҚШ-та «Errors & Omissions Insurance» сақтандыруы міндетті.
Ресей Федерациясында риэлторлар кәсіби жауапкершілікті сақтандыру полисін алуы керек, бұл Ұлттық стандарттар мен Федералдық заң талаптарына сәйкес келеді.
Беларусь Республикасында 2023 жылы риэлторлық қызметті жүзеге асыратын коммерциялық ұйымдардың жауапкершілігін сақтандыру енгізілді, бұл олардың қызметімен байланысты келтірілген зиянды өтеуді көздейді.
Франция мен Ұлыбританияда риэлторлар да кәсіби қызметін сақтандыруы қажет. Сақтандыру полисі болмаса, агент риэлтор лицензиясын ала алмайды.
Испания мен Латвияда сақтандыру ерікті болып табылады.
- VI. Әр елде риэлторлық комиссияларды есептеу әдісі әртүрлі. Сома тек объектінің түріне және бағасына байланысты емес, сонымен қатар риэлторлық компанияның ережелері мен жергілікті заңнамаларға байланысты болады.
Австрияда сыйақының мөлшері жылжымайтын мүлік агенттері үшін құқықтық актілер жиынтығымен реттеледі, риэлтор көбірек талап қоюға құқылы емес. Көп жағдайларда комиссияны сатып алушы төлейді (3%).
Ұлыбританияда комиссия мөлшерін реттейтін заң жоқ. Пайыздық мөлшер клиент пен агент арасындағы келісімге және нарықтағы бәсекеге байланысты анықталады. Орташа комиссия мөлшері 0,5%-дан 3%-ға дейін ауытқиды, ол мүліктің құны мен агенттіктің ерекшеліктеріне байланысты.
Германияда әрбір федералды аймақ үшін комиссияның ұсынылатын мөлшерін жергілікті риэлторлар қауымдастығы анықтайды. Комиссия мөлшерін реттейтін заң жоқ.
Францияда риэлторлық комиссиялардың мөлшері заңмен реттеледі. Келісім бойынша төлемді сатып алушы немесе сатушы төлей алады, ал комиссия мөлшері 4%-дан 12%-ға дейін өзгеруі мүмкін.
Италияда әрбір өңір үшін жергілікті сауда-өнеркәсіп палатасы ұсынған ұсыныс ставкасы бар.
VII. Әлемдік тәжірибе көрсеткендей, Латвия, Франция, Испания, Германия, Ресей Федерациясы және басқа елдерде риэлторлар мәмілелердің заңдылығына жауапты емес. Бұл міндет нотариустарға жүктелген, олар мәміленің заңдылығын кепілдік береді.
Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік агенттері мемлекеттік жылжымайтын мүлік деректер базаларына қол жеткізе алмайды, алайда әлемдік тәжірибеде жылжымайтын мүлік агенттері көптік тізімдер жүйесіне қол жеткізе алады. Бұл жүйелерде қазіргі уақытта сатылып жатқан барлық объектілер туралы ақпарат көрсетіледі. Егер объект сатылса, ол туралы ақпарат көптік тізімдер жүйесінен алынып тасталады. Ақпараттың дәлдігі үшін риэлторлар жауап береді.
[1] Қазақстан Республикасы Сауда және интеграция министрлігі Техникалық реттеу және метрология комитеті төрағасының 2020 жылғы 21 желтоқсандағы № 453-од бұйрығымен бекітілген.
https://uark.kz/ru/page/nacionalnyy-standart-respubliki-kazahstan_87#heading